2025年下半年，楼市真正的恐惧并非价格下跌，而是滞销。 这并非危言耸听，而是基于一系列严峻现实的判断。 首先，潜在购房者群体正在萎缩。90后比80后少了4000万，00后人数更少，且购房意愿不足40%。 与此同时，近几年新生儿数量从2016年的1883万锐减至2024年的954万，人口红利逐渐消失，而数亿套房产却依然存在，未来即使大幅降价也未必能找到买家。
其次，新房现房销售政策的推行进一步加剧了二手房的滞销困境。 以深圳宝安机场东地块为例，新房现房销售模式让购房者能够“所见即所得”，这无疑对二手房市场造成了巨大冲击。 一个极端的例子是，深圳一套上世纪80年代的老房子，经过七次降价仍然未能售出，这足以反映二手房市场的严峻现状。 更令人担忧的是，银行对二手房的评估价普遍打了七折，这意味着即使想通过置换房产来改善住房条件，也需要填补巨大的资金缺口，这对普通家庭而言几乎是不可能完成的任务。
而这波房地产市场低迷的冲击，已经波及到许多曾经的“富人”。 我的旧同事焦卿，七年前还在头部房企担任营销经理，曾拥有四套房产，总价值一度超过1200万。 如今，她的珠海两套房产贬值35%，价值缩水至300万；南昌的房产已经挂牌半年，却无人问津；武汉的房产预计出售后将亏损70-80万。 焦卿的遭遇并非个例，它反映了当前房地产市场面临的普遍困境。 我一位前同事林勇三年前在深圳以680万抄底购入一套房产，最高时价值超过900万，他曾为此沾沾自喜。 然而如今，这套房产价格跌破500万，三年时间亏损超过180万，让他夜不能寐。 另一位朋友老周因公司裁员被迫以70万的亏损价格出售房产，当时他承受了巨大的压力和嘲讽。 然而，他凭借卖房所得的300万现金，成功创业并过上了舒适的生活，与林勇形成了鲜明对比。 这两个案例充分说明了，房地产市场不再是稳赚不赔的投资，持有房产也并非总是安全的。
展开剩余54%这让我回想起王健林几年前的预言：“没有哪个国家的房地产能兴旺超过50年！” 他的预判如今正在逐步成为现实。 从2017年开始，万达便开始大规模“瘦身”，抛售文旅项目、酒店资产以及电影控制权，累计套现超过1000亿，将负债从1375亿降低到800亿以内。 王健林的行动清晰地表明，房地产的黄金时代已经过去。 目前全国二手房挂牌量已突破753万套，深圳的二手房库存更是创下历史新高，达到7万套，超过40%的房产低于参考价成交。 在这样的市场环境下，继续抱有房价反弹的幻想显然是不现实的。
我们必须面对现实：保障房的大量入市进一步压缩了商品房的生存空间。 以深圳为例，2025年将供应5万套保障房，价格仅为市场价的3-6折，这无疑会吸引大量的刚需购房者，而高价二手房则难以找到买家。 此外，房产的持有成本也在不断上升，物业费、维修费、贷款利息等费用日益增加，很多房产的租金收入甚至不足以覆盖月供，这使得房产成为一种负担而非资产。
那么，面对当前的市场形势，我们应该如何应对呢？ 对于那些位于三四线城市，缺乏产业支撑、人口聚集和配套设施的房产，建议尽快出售。 对于拥有多套房产的人来说，建议保留核心区域的好户型，其他房产则考虑变现。 如果月供超过收入的60%，则需要尽快采取措施，避免面临断供风险。 焦卿最终选择出售珠海的两套房产，虽然亏损了300万，但她认为“长痛不如短痛”。 因为房地产的黄金时代早已过去，当房子卖不掉、价格持续下跌时，房产证可能就变成了催命符。 时间不会等待，而房产还能等待多久，这是一个值得深思的问题。
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